Immobilier Technique

La réglementation et la pratique de la gestion locative

reglementation pratique gestion locativeObjectifs de la formation :

•    Identifier le bail applicable en fonction de l'usage du local ;
•    Comprendre les spécificités de chaque bail ;
•    Maîtriser la rédaction des clauses fondamentales et les principaux actes de gestion afférents à chaque bail.

Public :

•    Administrateur de biens
•    Agent immobilier et leurs collaborateurs
•    Et généralement toute personne devant gérer des baux

Durée de formation : 2 jours (14 heures)

 

Programme de formation :

Les points communs à toutes les gestions locatives

-Maîtriser la signature du bail : repérer et anticiper les pièges par rapport aux parties et au bien loué, les diagnostics à délivrer, l'état des lieux d'entrée.
-Identifier et cerner les obligations des parties : la répartition de l'obligation d'entretien et de délivrance entre le bailleur et le locataire, le paiement du loyer et les garanties de paiement, la cession du bail et la sous-location.
-Gérer la fin du bail : les hypothèses dans lesquelles le bail prend fin, la restitution du dépôt de garantie, l'état des Lieux de sortie, la restitution du bien loué par le locataire.
-Les spécificités de la gestion des baux d'habitation
-Identifier les règles applicables en fonction du bail
-Définir les notions de meublé et de résidence principale.
-Repérer les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
-Repérer les baux d'habitation échappant à la loi du 6 juillet 1989 et déterminer les règles applicables.
-Calculer et répartir entre le bailleur et le locataire, le coût d'établissement d'un état des lieux et la rémunération de l'agent immobilier.
-Anticiper les contentieux dès la signature du bail
-Sélectionner le locataire et lutter contre les discriminations : les pièces justificatives pouvant être demandées et celles ne pouvant l'être.
-Cerner l'obligation de délivrer un logement décent : notion de décence du logement, les conséquences pour le bailleur.
-Garantir les risques locatifs : étendue et limites du dépôt de garantie, de la caution, de la GRL et de la GIL.
-Rédiger le contrat de bail : la Co titularité du bail, identifier les clauses devant être mentionnées et celles interdites dans le bail, la notion et les conséquences de la surface habitable, les diagnostics à fournir
-Maîtriser l'exécution du bail
-Fixer et réviser le loyer : les nouvelles règles applicables.
-Gérer les charges récupérables : l'identification des charges récupérables, leur paiement.
-Comprendre l'obligation de répondre des pertes et des dégradations et d'effectuer les réparations locatives pesant sur le locataire.
-Appréhender les travaux et les aménagements réalisés par le locataire.
-Maîtriser la fin du bail
-Comprendre le droit au renouvellement et la tacite reconduction.
-Gérer l'abandon de domicile, le décès et le divorce du locataire.
-Le congé donné par le locataire : forme, préavis, mentions obligatoires.
-Le congé donné par le bailleur : forme, préavis, motifs, mentions obligatoires.
-Comprendre les dispositions particulières relatives à l'état des lieux.
-La restitution du dépôt de garantie : le moment de la restitution, les retenues pouvant être effectuées.
-Le contentieux du bail : la résiliation conventionnelle et judiciaire du bail, l'expulsion du locataire.
-Connaître l’imposition des revenus locatifs
-Différencier le micro-foncier et le régime réel.
-Identifier les recettes et les charges foncières.
-Reporter les revenus sur les déclarations d’impôt.

Les spécificités de la gestion des baux commerciaux

-Cerner le champ d'application du bail commercial
-Déterminer les conditions d'application du statut des baux commerciaux.
-Identifier les possibilités d'appliquer le statut des baux commerciaux à d'autres baux.
-Identifier les baux échappant au statut des baux commerciaux : le bail dérogatoire, conventions d'occupation précaire.

Maîtriser l'exécution du bail commercial

-Déterminer le loyer initial et en cours de bail : la fixation du loyer initial, la révision triennale, l'indexation, le choix des indices, les hypothèses de déplafonnement du loyer, la clause d'échelle mobile.
-Concevoir le pas-de-porte, le droit d'entrée, le dépôt de garantie et les autres charges financières.
-Analyser le sort du bail en cas d'impayés de loyers.
-Déterminer l'activité pouvant être exercée dans les locaux et identifier les hypothèses de changement d'activité par le locataire.
-Répartir la réparation et l'entretien des locaux entre le locataire et le propriétaire.
-Comprendre et réaliser la cession du droit au bail, la sous-location des locaux et la cession des locaux commerciaux

Maîtriser la fin du bail commercial

-Appréhender la durée du bail commercial : la durée initiale, la tacite prolongation, les conséquences sur le loyer, le congé du locataire et du bailleur.
-Exercer le droit au renouvellement : les conditions pour bénéficier de ce droit, la demande de renouvellement, les procédures à suivre, l'indemnité d'éviction.
-Contester ou refuser le droit au renouvellement du bail : les conditions pour refuser ou contester le droit au renouvellement, le droit de repris du bailleur.
-Résilier le bail commercial par le jeu d'une clause ou par une décision de justice.

Les spécificités de la gestion des baux professionnels

-Identifier les activités concernées par ce bail.
-Connaître les règles applicables au bail professionnel : la durée, la délivrance du congé, le préavis.
-La possibilité d'opter pour le régime des baux commerciaux.
-Rédiger les principales clauses : la répartition des travaux et des charges, les garanties de paiement, la fixation et la révision du loyer, la cession et la sous-location.

Les plus de la formation :

•    Alternance entre les aspects théoriques et aspects pratiques ;
•    Analyse de compromis et de promesses unilatérales de vente ;
•    Formateur expérimenté, spécialisé en droit immobilier qui intervient par une logique participative et active des stagiaires.

Information complémentaire :

-Cette formation est à jour de la loi ALUR et de la loi Pinel.